财经 2022-07-05 14:39

房地产投资信托基金(Reits)自上市以来,在过去两年中取得了不错的回报,但专家认为,这种资产类别仍为投资者提供了良好的买入机会。这一观点源于近期科技行业招聘强劲的报告,以及随着越来越多的员工重返办公室,印度对办公空间租赁的需求预计将上升。

房地产投资信托(Reit)是一种信托,它拥有一批产生收入的房地产资产,这些资产被作为特殊目的载体(spv)持有。在印度有三家上市的Reit——Brookfield India Real Estate Trust (Brookfield Reit)、Embassy Office Parks Reit (Embassy Reit)和Mindspace Business Parks Reit (Mindspace Reit)。

尽管专家们支持投资房地产投资信托基金,但投资者在做出投资决定之前需要考虑这些因素。

收益率分布

根据市场监管机构印度证券交易委员会(Sebi)的指导方针,印度房地产投资信托基金(reit)必须向单一持有人分配至少90%的现金。因此,分配收入——以股息、利息或向单位持有者偿还贷款的形式——构成了REITs收益的很大一部分。查看房地产投资信托基金当前的分配收益,可以让你对投资的预期回报有一个公平的了解。它的计算方法是每年分配的收入除以当前的市场价格。因此,印度房地产投资信托基金目前提供的收益率在5.3-6.8%之间。

 

专家表示,未来几年,投资者手中的实际收益率可能会上升。TrustPlutus首席运营官维沙尔·钱迪拉马尼(Vishal chanddiramani)表示:“如果未来租赁续期的速度高于目前的速度,那么现金流将自动增加,从而带来更高的投资收益。”“这也是为什么房地产投资信托在通胀环境下被认为是一种不错的资产类别的一个原因,因为许多与租户签订的协议都有一个升级条款,以弥补成本的上升。”

请注意,反过来也是正确的。投资时的分配收益并不是Reits所期望的有保证的回报。

回报的另一个重要组成部分是投资价值的资本增值。虽然许多因素决定了房地产投资信托基金在股市上的交易价格,但要确保你不会支付过高的一个简单步骤是查看每个单位的资产净值(NAV),该公司每季度都会报告这一数据。

税收结构

房地产投资信托基金的每个收益部分的税率不同(见表)。收入分配中利益的较高组成部分对于处于较高纳税等级的个人来说是税收效率低下的。请注意,公司给出了收入分配的拆分,以及对未来收入的预期税收结构的指导。IIFL Wealth高级执行副总裁萨希尔•卡普尔(Sahil Kapoor)表示:“通常每个季度,房地产投资信托基金的管理层都会就未来的税收结构给出指导。”

投资组合问题

Reits投资组合的健康状况可以通过该公司定期披露的几个指标来评估。首先是资产的地理位置——它越多样化,投资组合的集中风险就越小。同样,来自不同行业的租户的组合也降低了行业风险。

入住率和加权平均租约到期(WALE)提供了一个了解的现金流产生能力的房地产投资信托的投资组合。入住率指的是一栋建筑中出租单元与总可用单元的比率。“85-90%的入住率是个不错的数字,”PGIM印度共同基金的首席投资官Srinivas Rao Ravuri说。

投资者还应关注管理层对Reit扩张计划的评论。房地产投资信托还利用杠杆投资新地产。CRISIL Ratings主管迪维什•沙阿(Divyesh Shah)表示:“‘贷款占总资产的比例’是评估房地产投资信托基金杠杆状况的一个很好的指标。”


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